Herramienta con supuestos propios
Simuladores de alquiler e inversión
Dos escenarios para la misma inversión. Los valores iniciales son un ejemplo editable, no datos oficiales ni una previsión del mercado. Los cálculos permanecen en el navegador, sin registro ni almacenamiento.
La vista mensual divide el resultado anual entre 12; no predice cada mes. Los rendimientos siguen siendo anuales. Sin impuestos.
La inversión de un vistazo
Inversión total
170.000,00 €
Compra + gastos de adquisición + reforma.
Larga duración
Después de gastos y cuotas
350,00 €/mes
Antes de impuestos
- Resultado antes de cuotas
- 650,00 €/mes
- Rendimiento operativo anual
- 4,59 %
Turístico
Después de gastos y cuotas
538,54 €/mes
Antes de impuestos
- Resultado antes de cuotas
- 838,54 €/mes
- Rendimiento operativo anual
- 5,92 %
01 Supuestos del visitante
Ejemplo editable. La reforma puede ser cero. Los gastos comunes incluyen, por ejemplo, comunidad, seguro y mantenimiento. No repitas esos costes en los gastos adicionales, comisiones o limpieza.
¿Qué pasa si cambian los supuestos?
Hipótesis editables, no previsiones de mercado ni probabilidades. El escenario base son tus supuestos de arriba. Los cambios de tarifas, ocupación y costes se aplican respecto a esa base. La ocupación se limita a 0-100 % (0-12 meses). No cambian los porcentajes de comisión, la inversión ni las cuotas.
| Escenario | Ocupación larga duración | Ocupación turística | Larga duración | Turístico |
|---|---|---|---|---|
| Adverso | 76,7 % | 35,0 % | 111,00 | 110,84 |
| Base | 91,7 % | 50,0 % | 350,00 | 538,54 |
| Favorable | 100,0 % | 60,0 % | 523,75 | 889,75 |
Editar las hipótesis de los escenarios
02 Referencia histórica
Estadística oficial histórica, separada de los supuestos del visitante. SERPAVI describe alquiler declarado, no el mercado turístico ni el alquiler actual de un inmueble concreto.
El botón copia solo la mediana €/mes al alquiler de larga duración. La superficie mediana contextualiza la muestra, no es la superficie de tu vivienda. No multiplicamos la mediana €/m² por una superficie ni por el precio de compra.
MIVAU SERPAVI · Versión de datos 2026.3 · Descarga 25/09/2026 · Fuente primaria · Método y fuentes
Cómo se forma el resultado
Los resultados parten de los supuestos del visitante. Sin impuestos.
A · Larga duración · €/mes
De ingresos a flujo
Ingresos, gastos y lo que queda tras las cuotas. Importe en negrita y, debajo, saldo restante. Las conexiones muestran el recorrido; la barra roja es el flujo final antes de impuestos.
Tabla de datos
| Etapa | Importe | Saldo tras etapa |
|---|---|---|
| 1. Ingresos brutos | 825,00 | 825,00 |
| 2. Gastos adicionales | −25,00 | 800,00 |
| 3. Gastos comunes | −150,00 | 650,00 |
| 4. Resultado operativo | 650,00 | 650,00 |
| 5. Cuotas de financiación | −300,00 | 350,00 |
| 6. Flujo tras cuotas | 350,00 | 350,00 |
A · Turístico · €/mes
De ingresos a flujo
Ingresos, gastos y lo que queda tras las cuotas. Importe en negrita y, debajo, saldo restante. Las conexiones muestran el recorrido; la barra roja es el flujo final antes de impuestos.
Tabla de datos
| Etapa | Importe | Saldo tras etapa |
|---|---|---|
| 1. Ingresos brutos | 1.520,83 | 1.520,83 |
| 2. Plataforma | −228,13 | 1.292,71 |
| 3. Gestión | −152,08 | 1.140,63 |
| 4. Limpieza | −152,08 | 988,54 |
| 5. Gastos comunes | −150,00 | 838,54 |
| 6. Resultado operativo | 838,54 | 838,54 |
| 7. Cuotas de financiación | −300,00 | 538,54 |
| 8. Flujo tras cuotas | 538,54 | 538,54 |
B · €/mes
Flujo tras cuotas de ambos escenarios
Sensibilidad a la ocupación
Misma ocupación para ambos modelos. Larga duración = 12 × ocupación, turístico = 365 × ocupación. Los demás supuestos son constantes. No es una previsión ni una garantía de disponibilidad del alquiler.
Ocupación (%)
Tabla de datos
| Ocupación | Larga duración | Turístico |
|---|---|---|
| 0 % | −475,00 | −450,00 |
| 25 % | −250,00 | 44,27 |
| 50 % | −25,00 | 538,54 |
| 75 % | 200,00 | 1.032,81 |
| 100 % | 425,00 | 1.527,08 |
Desglose completo de resultados
Inversión total 170.000,00 €
| Medida | Unidad | Larga duración | Turístico |
|---|---|---|---|
| Ingresos brutos | €/mes | 825,00 | 1.520,83 |
| Costes operativos totales | €/mes | 175,00 | 682,29 |
| Resultado operativo | €/mes | 650,00 | 838,54 |
| Cuotas de financiación | €/mes | 300,00 | 300,00 |
| Flujo tras cuotas | €/mes | 350,00 | 538,54 |
| Rendimiento bruto anual / inversión | % | 5,82 % | 10,74 % |
| Rendimiento operativo anual / inversión | % | 4,59 % | 5,92 % |
| Flujo anual / inversión | % | 2,47 % | 3,80 % |
| Recuperación simple con flujo | años | 40,48 | 26,31 |
| Noches ocupadas esperadas | noches/año | … | 182,50 |
| Estancias esperadas | estancias/año | … | 36,50 |
El CSV conserva los importes del modelo anual e incluye las hipótesis y los flujos de los escenarios en la vista elegida.
04 Método y límites
Inversión = compra + gastos de adquisición + reforma. Ingresos de larga duración = alquiler × meses. Ingresos turísticos = tarifa × 365 × ocupación / 100. Las comisiones de plataforma y gestión se aplican por separado sobre los mismos ingresos. Limpieza = noches ocupadas / estancia media × coste por estancia. Las estancias son un valor esperado, sin redondear a reservas enteras.
Resultado operativo = ingresos − costes operativos. Los gastos comunes y adicionales son anuales, sin prorratear por vacíos. Flujo = resultado operativo − 12 cuotas. La cuota puede incluir capital e intereses, no es en su totalidad coste operativo. No calculamos el préstamo ni el capital propio aportado.
Los rendimientos se dividen por toda la inversión, no por el capital propio. Recuperación simple = inversión / flujo anual positivo tras cuotas, antes de impuestos. Con flujo ≤ 0 no es recuperable. Sin descuento financiero, venta, revalorización ni valor residual. Cálculo sin redondeos intermedios, presentación a dos decimales.
No calculamos IRNR, IRPF, IVA, ITP, AJD, IBI ni plusvalía. Los gastos de adquisición son un importe del visitante, no una cuota fiscal calculada. Resultado y flujo no son beneficio neto después de impuestos. Se omiten amortización, inflación y efectos fiscales de la financiación. El alquiler turístico exige comprobar por separado licencias, comunidad y restricciones locales. Simular no implica autorización para alquilar ni asesoramiento particular.