Przejdź do treści
Barometr Hiszpaniinieruchomości i podatki
Otwórz menu

Metoda i źródła

Barometr Hiszpanii publikuje wyłącznie liczby, które można pobrać z urzędowego źródła i przeliczyć samodzielnie. Ta strona opisuje, co mierzymy, czym to nie jest i jak sprawdzić każdą wartość.

Wartość z wyceny

Wartość z wyceny (valor tasado) to średnia wartość w euro za metr kwadratowy powierzchni całkowitej (hiszp. superficie construida) z wycen mieszkań wolnorynkowych wykonanych w danym kwartale przez spółki wyceniające nadzorowane przez Bank Hiszpanii. Publikuje ją Ministerstwo Mieszkalnictwa (MIVAU) dla gmin powyżej 25 000 mieszkańców, wraz z liczbą wycen. Nie jest to cena transakcyjna. Próba zależy od nieruchomości wycenionych w danym kwartale, często na potrzeby zabezpieczenia hipotecznego; wycena nie oznacza zawarcia umowy sprzedaży ani udzielenia kredytu. Gdy dane są niereprezentatywne, źródło oznacza je „n.r.” i my również. Pokazujemy kolumny „total” i „usado” (mieszkania starsze niż 5 lat) oraz liczbę wycen. W plikach CSV do pobrania kolumna no_representativo oznacza, że co najmniej jeden składnik wiersza jest niereprezentatywny, a kolumna campos_no_representativos wskazuje, które („nuevo”, „usado” lub „total”); brakującej wartości nie należy interpretować jako zera. Jeśli źródło publikuje wartość z wyceny niższą niż 100 €/m², traktujemy ją jako anomalię źródła, nie pokazujemy jej, nie używamy w żadnych obliczeniach i zapisujemy w kolumnie campos_anomalos; dotyczy to danych dla gmin Crevillent i Quart de Poblet za II kwartał 2013 roku, opublikowanych z wartością 15 €/m². Gdy źródło publikuje podział wycen na nowe i używane, który nie sumuje się do ogólnej liczby, zachowujemy oficjalną sumę i oznaczamy to w kolumnie desglose_n_no_suma; dotyczy to gminy El Campello w III kwartale 2025 roku (158 wycen, podział 19 i 134).

SERPAVI

SERPAVI to państwowy system wskaźników najmu prowadzony przez MIVAU. Powstaje z czynszów zadeklarowanych przez wynajmujących w rocznym zeznaniu podatkowym (modelo 100), połączonych z powierzchnią z Katastru. Obejmuje wyłącznie najem lokali służących jako główne miejsce zamieszkania (vivienda habitual), wyklucza najem między krewnymi i uwzględnia tylko lokale, które figurują jednocześnie w danych podatkowych i katastralnych. Podajemy medianę oraz 25. i 75. percentyl czynszu w €/m²/mies. dla lokali w budynkach wielorodzinnych, w podziale na gminy i lata. To czynsze umów trwających, nie nowych ofert, i ostatni dostępny rok to 2024.

Rentowność brutto i jej ograniczenia metodologiczne

Rentowność brutto obliczona na podstawie wartości z wyceny to mediana czynszu SERPAVI pomnożona przez 12 i podzielona przez średnią roczną wartość z wyceny mieszkań używanych w tej samej gminie i w tym samym roku. Znane ograniczenia metodologiczne. Połączenie mediany w liczniku i średniej w mianowniku utrudnia interpretację wskaźnika; samo w sobie nie przesądza o kierunku obciążenia (błędu systematycznego). Mianownik to wycena, nie cena zakupu. Powierzchnia katastralna (SERPAVI) i powierzchnia całkowita (MIVAU) nie zawsze są tą samą powierzchnią. Wskaźnik nie uwzględnia kosztów, pustostanów, podatków ani ceny, którą ktoś faktycznie zapłacił. Dlatego etykieta „obliczona na podstawie wartości z wyceny” towarzyszy każdej publikacji tej liczby, a rentowności netto nie publikujemy.

Czego nie używamy i dlaczego

Nie używamy portali ogłoszeniowych. Pokazują ceny ofertowe, nie transakcyjne, a ich regulaminy zabraniają automatycznego pobierania. Nie włączamy do zbioru danych Portalu Statystycznego Notariatu, bo jego regulamin zabrania wykorzystania komercyjnego i włączania danych do baz. Nie włączamy danych Registradores, bo ich warunki ograniczają użycie do „użytku prywatnego (osobistego)”, mimo licencji ODbL w metadanych; do czasu wyjaśnienia tej sprzeczności przytaczamy je wyłącznie w tekście. Nie rozpowszechniamy raportów PDF spółek wyceniających ani innych podmiotów prywatnych, bo ich noty prawne na to nie pozwalają. Najważniejsze dane liczbowe z tych źródeł cytujemy w tekście z odnośnikiem, nigdy w plikach do pobrania.

Licencja i cytowanie

Zbiór danych Barometru Hiszpanii jest dostępny na licencji CC BY 4.0. Można go kopiować, przetwarzać i wykorzystywać komercyjnie pod warunkiem podania źródła. Dane pierwotne pochodzą z MIVAU (ponowne wykorzystanie komercyjne z podaniem źródła i daty), INE (CC BY 4.0) i Banku Hiszpanii (z podaniem źródła). Proponowany zapis cytowania to „Barometr Hiszpanii, wydanie 3/2026, wersja 2026.3, na podstawie danych MIVAU i INE, pobrano [data]”.

Errata

Każda poprawka jest datowana, opisana w rozdziale Errata danego wydania i prowadzi do nowej wersji zbioru danych. Wersja poprzednia pozostaje dostępna. Nie poprawiamy po cichu. Zgłoszenia błędów przyjmujemy pod adresem podanym na stronie O nas.

Pliki i kolumny

Wartość z wyceny. MIVAU, Boletín Online, tabela 4, plik pobrany 25 września 2026 (zapisany w źródle 15 września 2026); kolumny „total”, „usado” i liczba wycen. Czynsz. SERPAVI, wersja DEFINITIVO WEB v2 z 9 marca 2026 (metadane poprawione 8 lipca 2026), pobrana 25 września 2026; arkusz gmin, kolumny ALQM2_LV_M_VC_24, ALQM2_LV_25_VC_24, ALQM2_LV_75_VC_24 i BI_ALVHEPCO_TVC_24; mediana powierzchni w arkuszach Prowincje i Gminy, kolumna SLVM2_M_VC_24. Kontekst. INE, tabele 80270 (IPV) i 6154 (ETDP), API Tempus, 25 września 2026; Bank Hiszpanii, cal_uoif_ifnm006.csv; Kolegium Notarialne Walencji, PDF z 13 listopada 2025.

Odtwarzalność

Pliki pierwotne zapisujemy w chwili pobrania jako niezmienne, z adresem URL i datą pobrania, bo źródła nadpisują pliki pod tym samym adresem. Każde wydanie ma numer wersji i manifest z sumami kontrolnymi wszystkich plików wejściowych i wyjściowych. Odtworzenie polega na pobraniu plików z manifestu, sprawdzeniu sum i uruchomieniu pipeline’u w oznaczonej wersji. Wynik musi zgadzać się bajt w bajt z opublikowanymi plikami CSV. Jeśli się nie zgadza, błąd jest po naszej stronie i trafia do rozdziału Errata.

Pliki źródłowe

Pełna lista plików źródłowych bieżącego zbioru danych, z oficjalnym adresem, datą pobrania i licencją.

Errata

Poprawki publikujemy w tym miejscu, każdą z datą.

  1. 2026-10-24Pierwsze wydanie. Bez poprawek.