Barometr 3/2026. Prowincja Alicante

Wartość z wyceny (valor tasado) to średnia z wycen mieszkań wykonanych w danym kwartale przez spółki wyceniające nadzorowane przez Bank Hiszpanii, głównie na potrzeby kredytów hipotecznych. Nie jest to cena transakcyjna.

W II kwartale 2026 najwyższą wartość ma Jávea/Xàbia, 3 507,2 €/m² przy 170 wycenach, a zaraz za nią Calp, 3 268,5 €/m² przy 133, a najniższą Villena, 994,4 €/m² przy 129 wycenach (MIVAU, wartość z wyceny mieszkań wolnorynkowych, II kw. 2026). Stolica prowincji, Alicante/Alacant, ma 2 279,2 €/m² przy 1 213 wycenach, Torrevieja 2 254,0 €/m² przy 716, la Vila Joiosa 2 222,1 €/m² przy 187, a San Vicente del Raspeig 1 974,2 €/m² przy 201 (MIVAU, II kw. 2026).

Od I kwartału 2019 wartość wzrosła we wszystkich 18 gminach. Najmocniej w Calp (+97,9%), Jávea (+94,8%), Santa Pola (+93,9%) i Torrevieja (+92,6%), najsłabiej w Crevillent (+53,0%) (obliczenia własne na danych MIVAU, I kw. 2019 do II kw. 2026; el Campello od I kw. 2020, bo wcześniej nie figurował w tabeli). Rok do roku, między II kw. 2025 a II kw. 2026, rozpiętość sięga od +7,5% w Jávea do +28,0% w Eldzie (obliczenia własne na danych MIVAU).

Co widać. Wzrost jest powszechny, a w ostatnim roku szybszy w gminach w głębi lądu o niskiej bazie (Elda, Villena, Alcoy) niż na wybrzeżu. Czego nie widać. Za ile mieszkania faktycznie się sprzedają ani jakie mieszkania trafiły do próby. Przy kilkudziesięciu wycenach na kwartał (Crevillent 88, Novelda 97) ruch kwartalny jest w dużej mierze szumem.

Wartość z wyceny nie jest ceną transakcyjną.

Zobacz jako tabelę

Dane wykresu w formie tabeli

Okres	Prowincja Alicante	Alacant/Alicante
I kw. 2019	1 312,3	1 188,9
II kw. 2019	1 314,8	1 186,7
III kw. 2019	1 307,0	1 169,5
IV kw. 2019	1 314,6	1 250,2
I kw. 2020	1 294,9	1 184,1
II kw. 2020	1 261,6	1 126,3
III kw. 2020	1 282,8	1 212,6
IV kw. 2020	1 291,9	1 190,8
I kw. 2021	1 299,0	1 162,8
II kw. 2021	1 320,6	1 248,1
III kw. 2021	1 341,3	1 281,4
IV kw. 2021	1 375,1	1 350,4
I kw. 2022	1 411,4	1 375,5
II kw. 2022	1 400,9	1 348,1
III kw. 2022	1 411,8	1 411,3
IV kw. 2022	1 402,0	1 401,1
I kw. 2023	1 453,7	1 511,0
II kw. 2023	1 463,8	1 541,6
III kw. 2023	1 503,1	1 562,7
IV kw. 2023	1 532,3	1 612,6
I kw. 2024	1 560,4	1 704,6
II kw. 2024	1 559,9	1 703,8
III kw. 2024	1 608,0	1 736,4
IV kw. 2024	1 657,1	1 883,8
I kw. 2025	1 721,9	2 028,2
II kw. 2025	1 771,3	2 024,9
III kw. 2025	1 829,5	2 019,3
IV kw. 2025	1 902,9	2 205,0
I kw. 2026	1 991,7	2 265,3
II kw. 2026	2 020,7	2 279,2

MIVAU, tabla 35101000 · Data pobrania 25.09.2026 · Pobierz CSV

SERPAVI to rejestr Ministerstwa Mieszkalnictwa oparty na czynszach zadeklarowanych w rocznym zeznaniu podatkowym (modelo 100) i połączonych z danymi Katastru. Obejmuje wyłącznie najem na cele mieszkaniowe (vivienda habitual) i wyklucza najem między krewnymi. Podajemy medianę oraz przedział P25-P75 dla lokali w budynkach wielorodzinnych za rok 2024, ostatni dostępny.

Najwyższą medianę ma el Campello, 8,57 €/m²/mies. (P25 6,57, P75 11,29, 1 619 lokali), a za nim Benidorm, 8,45 (6,63-10,62, 6 187 lokali), Calp, 7,24 (5,37-9,34, 1 455 lokali), i Jávea/Xàbia, 7,14 (5,01-9,44, 1 390 lokali) (MIVAU SERPAVI, czynsz zadeklarowany, 2024). Alicante/Alacant ma 7,11 €/m²/mies. (5,44-9,48, 19 641 lokali), przed la Vila Joiosa, 6,68 (4,65-8,75, 2 775 lokali), Dénia, 6,65 (5,00-8,83, 2 673 lokale), Torrevieja, 6,60 (5,22-8,47, 3 813 lokali) i San Vicente del Raspeig, 6,44 (5,19-8,00, 2 755 lokali). Najniżej jest Villena, 3,87 (3,09-4,67, 1 024 lokale) (MIVAU SERPAVI, 2024). Dla całej prowincji mediana wynosi 6,20 €/m²/mies. (4,50-8,44) przy 76 825 lokalach, mediana czynszu za cały lokal 500 € miesięcznie, a mediana powierzchni 88 m² (MIVAU SERPAVI, prowincja Alicante, 2024).

Co widać. Czynsze na wybrzeżu (Campello, Benidorm, Jávea, Alicante) są mniej więcej dwa razy wyższe niż w gminach w głębi lądu (Villena, Crevillent, Novelda). Czego nie widać. To czynsze umów trwających, nie ceny nowych ofert, i dotyczą roku 2024, są więc o dwa lata starsze od wycen. Przedział P25-P75 jest szeroki; w Alicante górny kwartyl płaci za metr o 74% więcej niż dolny (obliczenia własne na danych SERPAVI). Sama mediana tego nie pokazuje.

Rentowność brutto na wartości z wyceny liczymy jako medianę czynszu SERPAVI za 2024 pomnożoną przez 12 i podzieloną przez średnią z czterech kwartałów 2024 wartości z wyceny mieszkań używanych (starszych niż 5 lat) w tej samej gminie (MIVAU). Oba składniki pochodzą z tego samego roku.

Ranking (obliczenia własne na danych MIVAU i SERPAVI, 2024). Elda 7,62%, Alcoy/Alcoi 6,84%, Petrer 6,66%, Villena 6,56%, Novelda 6,31%, Crevillent 5,78%, Elche/Elx 5,43%, San Vicente del Raspeig 5,38%, Alicante/Alacant 4,89%, la Vila Joiosa 4,81%, Torrevieja 4,68%, el Campello 4,62%, Santa Pola 4,33%, Benidorm 4,12%, Orihuela 3,87%, Calp 3,60%, Dénia 3,50%, Jávea/Xàbia 3,07%.

Co widać. Im tańsza gmina, tym wyższa rentowność brutto; wybrzeże, gdzie kupują cudzoziemcy, jest na dole tabeli. Czego nie widać. Cztery znane obciążenia. W liczniku jest mediana, a w mianowniku średnia, co zaniża wynik. Mianownik to wycena, nie cena zakupu. SERPAVI liczy powierzchnię według Katastru, a MIVAU powierzchnię zabudowy, więc metr nie zawsze znaczy to samo. Brutto znaczy przed kosztami, pustostanami i podatkami; nie jest to stopa zwrotu z inwestycji. Etykieta „na wartości z wyceny” jest obowiązkowa przy każdym użyciu tej liczby.

Zobacz jako tabelę

Dane wykresu w formie tabeli

Gmina	%
Elda	7,62
Alcoi/Alcoy	6,84
Petrer	6,66
Villena	6,56
Novelda	6,31
Crevillent	5,78
Elx/Elche	5,43
Sant Vicent del Raspeig/San Vicente del Raspeig	5,38
Alacant/Alicante	4,89
Vila Joiosa, la/Villajoyosa	4,81
Torrevieja	4,68
Campello, el	4,62
Santa Pola	4,33
Benidorm	4,12
Orihuela	3,87
Calp	3,60
Dénia	3,50
Xàbia/Jávea	3,07

MIVAU, SERPAVI + tabla 35103500 · Data pobrania 25.09.2026 · Pobierz CSV

Indeks cen mieszkań INE wzrósł w II kwartale 2026 o 12,2% rok do roku, po 12,9% w I kwartale (INE, IPV, tabela 80270, II kw. 2026).

W 2025 roku w hiszpańskich rejestrach wpisano 208 455 mieszkań nabytych w drodze spadku, z tego 10 704 w prowincji Alicante, gdzie wpisano też 53 669 mieszkań z kupna-sprzedaży (INE, ETDP, tabela 6154, 2025).

Polacy kupili w prowincji Alicante 2 933 mieszkania w 2024 roku, wobec 2 159 w 2023 i 624 w 2019, przy 31 010 zakupach cudzoziemców ogółem (Kolegium Notarialne Walencji, zakupy cudzoziemców w Alicante, 2024). Najwięcej w Torrevieja (1 073), Orihueli (473), Santa Pola (210), Calp (136) i Benidormie (123) (to samo źródło). Dane notarialne cytujemy z odnośnikiem; nie wchodzą do zbioru danych, bo ich licencja na to nie pozwala.

Wyceny z rozdziału 01 wykonuje 28 spółek zatrudniających 8 461 rzeczoznawców; w 2025 roku wyceniły one 800 773 mieszkania (Bank Hiszpanii, statystyka spółek wyceniających, 2025).

Co widać. Alicante jest prowincją cudzoziemców, a zakupy Polaków koncentrują się w gminach o niższej rentowności brutto z rozdziału 03. Czego nie widać. Ile spadków kończy się sporem o wartość; tego nikt nie publikuje.

Ten rozdział opisuje pojęcia. Nie zawiera obliczeń i czeka na weryfikację działu podatkowego wydawcy.

Wartość referencyjna Katastru (valor de referencia). Od 2022 roku podstawą podatku od przeniesienia własności (ITP) oraz podatku od spadków i darowizn (ISD) jest co najmniej wartość referencyjna, ustalana co roku przez Kataster na podstawie cen z aktów notarialnych (BOE, ustawa o Katastrze TRLCI, przepis końcowy trzeci, w brzmieniu ustawy 11/2021). Trybunał Konstytucyjny w wyroku 13/2026 z lutego 2026 uznał ją za zgodną z konstytucją i jednocześnie za domniemanie, które można obalić dowodem, w tym opinią biegłego (za omówieniami prasowymi; wyroku nie cytujemy bezpośrednio). Sąd Najwyższy postanowieniem z 29 kwietnia 2026 przyjął do rozpoznania skargę 8442/2024 i rozstrzygnie, czy zwykła wycena wystarczy, by obalić wartość referencyjną (idealista/news i Merca2, 26 maja 2026). Orzeczenie jest w toku.

IRNR. Nierezydent, który wynajmuje mieszkanie w Hiszpanii, płaci podatek dochodowy od nierezydentów według stawki 19% dla rezydentów UE i EOG oraz 24% dla pozostałych (BOE, TRLIRNR, art. 25). Rezydenci UE mogą odliczać koszty na zasadach z art. 24 tej samej ustawy. Rentowności netto nie liczymy do czasu weryfikacji.

IBI i plusvalía. IBI to roczny podatek gminny od nieruchomości, liczony od wartości katastralnej (BOE, TRLHL, art. 60-77). Plusvalía municipal to gminny podatek od wzrostu wartości gruntu przy sprzedaży lub spadku, po wyroku TC 182/2021 uregulowany na nowo dekretem RDL 26/2021 (BOE, TRLHL, art. 104-110). Obie daniny zależą od gminy; ich stawek nie publikujemy w tym wydaniu.

Wartość z wyceny. MIVAU, Boletín Online, tabela 4, gminy powyżej 25 000 mieszkańców, arkusze od I kw. 2019 do II kw. 2026, plik pobrany 25 września 2026 (zapisany w źródle 15 września 2026). Kolumny „total”, „usado” i liczba wycen. Oznaczenie „n.r.” znaczy dane niereprezentatywne lub brak obserwacji; tak jest w kolumnie „nowe” dla większości gmin tego wydania.

Czynsz. MIVAU, SERPAVI, baza 2011-2024, wersja DEFINITIVO WEB v2 z 9 marca 2026 (metadane poprawione 8 lipca 2026), pobrana 25 września 2026. Arkusz gmin, kolumny ALQM2_LV_M_VC_24, ALQM2_LV_25_VC_24, ALQM2_LV_75_VC_24 i BI_ALVHEPCO_TVC_24.

Rentowność brutto. Mediana SERPAVI 2024 × 12, podzielona przez średnią z czterech kwartałów 2024 kolumny „usado” MIVAU, w procentach z dwoma miejscami po przecinku.

Kontekst. INE, tabele 80270 (IPV) i 6154 (ETDP), API Tempus, 25 września 2026. Bank Hiszpanii, cal_uoif_ifnm006.csv. Kolegium Notarialne Walencji, PDF z 13 listopada 2025, tylko jako cytat.

Jak odtworzyć. Pobierz pliki z adresów w nagłówku, porównaj sumy SHA-256 z manifestem poniżej i uruchom pipeline z repozytorium w wersji 2026.3. Wynik musi zgadzać się bajt w bajt z opublikowanymi plikami CSV.

• Banco de Espana. Tipos de interes de referencia del mercado hipotecario (be1901.csv)

  https://www.bde.es/webbe/es/estadisticas/compartido/datos/csv/be1901.csv

  Data pobrania 2026-09-25 · 136 685 B · SHA-256 72413dadd3b6495a540e62baa70ea2eff494214f0d813a52439d429533a75a8c · Aviso legal Banco de Espana: uso autorizado citando la fuente

• Banco de Espana. Sintesis de indicadores, mercado de la vivienda (si_1_5.csv)

  https://www.bde.es/webbe/es/estadisticas/compartido/datos/csv/si_1_5.csv

  Data pobrania 2026-09-25 · 307 952 B · SHA-256 ac450858824ad5dce4a0cca716cccce871070d5638cbfd053bb6251783bd748c · Aviso legal Banco de Espana: uso autorizado citando la fuente

• Generalitat Valenciana. Fianzas de alquiler depositadas por municipio, 2024 (dataset viv-reg-fia-2024)

  https://dadesobertes.gva.es/dataset/6d018222-e7d8-4e82-b5d3-db307312b5ab/resource/7a9430fd-b889-45db-b16d-8f5a3a674d23/download/fianzas-depositadas-por-municipio.csv

  Data pobrania 2026-09-25 · 2 025 116 B · SHA-256 4cec88e8af128b185691784349463d279c83ba555494a744f6d3628892e6c17d · CC BY (dadesobertes.gva.es, license_id cc-by)

• Generalitat Valenciana. Fianzas de alquiler depositadas por municipio, 2025 (dataset viv-reg-fia-2025)

  https://dadesobertes.gva.es/dataset/a053541f-f60d-4da8-8def-32bfacf880ef/resource/db8816f3-1da4-476f-9c5e-ba6fb3f9c197/download/fianzas-depositadas-por-municipio.csv

  Data pobrania 2026-09-25 · 2 164 394 B · SHA-256 0335ef3e6c15c9598b708f4fc11d885ff9bec18ea4698478781625c899734e6e · CC BY (dadesobertes.gva.es, license_id cc-by)

• INE. Atlas de Distribucion de Renta de los Hogares, tabla 30833 (provincia de Alicante, municipios y distritos, anual)

  https://servicios.ine.es/wstempus/js/ES/DATOS_TABLA/30833?nult=10&tip=M

  Data pobrania 2026-09-25 · 14 459 845 B · SHA-256 bc11bbd17f9aba2124f6ce2f8a53b42193d3ec38197b401c5cfa40669b1c571a · CC BY 4.0 (aviso legal INE)

• INE. Relacion de municipios y codigos por comunidades autonomas y provincias a 1 de enero de 2026

  https://www.ine.es/daco/daco42/codmun/diccionario26.xlsx

  Data pobrania 2026-09-25 · 306 819 B · SHA-256 07f8e8d64eba73fe9d425196fe82f4e09a9886a287abd650e88ca8d98dd49052 · CC BY 4.0 (aviso legal INE)

• INE. Estadistica de Transmisiones de Derechos de la Propiedad, tabla 6154 (viviendas por titulo de adquisicion, provincias, anual)

  https://servicios.ine.es/wstempus/js/ES/DATOS_TABLA/6154?nult=25&tip=M

  Data pobrania 2026-09-25 · 1 037 581 B · SHA-256 3ece7fe6453ed62e12131575fa0bd56062b7f4253edec84552b5a71e1dc46e13 · CC BY 4.0 (aviso legal INE)

• INE. Indice de Precios de Vivienda, tabla 80270 (nacional y CCAA, trimestral)

  https://servicios.ine.es/wstempus/js/ES/DATOS_TABLA/80270?nult=80&tip=M

  Data pobrania 2026-09-25 · 1 887 700 B · SHA-256 019d9cf58a2511e8037142cd856c0cd8a2e0e86f7ffa857a94cd215376541d49 · CC BY 4.0 (aviso legal INE)

• INE. Indice de Precios de la Vivienda en Alquiler, tabla 59060 (municipios mayores de 10.000 habitantes, anual)

  https://servicios.ine.es/wstempus/js/ES/DATOS_TABLA/59060?nult=15&tip=M

  Data pobrania 2026-09-25 · 2 690 367 B · SHA-256 e1a8e061652d88142bbe8b8978bc72b9b3510364c884effd232a7d584d003354 · CC BY 4.0 (aviso legal INE)

• MIVAU. SERPAVI, base de datos 2011-2024 (alquiler declarado IRPF, mediana y percentiles)

  https://cdn.mivau.gob.es/portal-web-mivau/vivienda/serpavi/2026-03_09_bd_SERPAVI_2011-2024%20-%20DEFINITIVO%20WEB_v2.xlsx

  Data pobrania 2026-09-25 · 71 155 784 B · SHA-256 f00ca4d7f27d23f811b229d97e65e3854c4563f8a5f3f16afdb023e326226ce9 · Aviso legal MIVAU: reutilizacion comercial y no comercial con cita de la fuente y fecha

• MIVAU. Numero total de transacciones inmobiliarias de viviendas por municipios (tabla 34010210)

  https://apps.fomento.gob.es/BoletinOnline2/sedal/34010210.XLS

  Data pobrania 2026-09-25 · 6 307 840 B · SHA-256 f2e49ef616eb1efc299655e3de050efae11ef4291eabb06bb52c1abfc9d6013a · Aviso legal MIVAU: reutilizacion comercial y no comercial con cita de la fuente y fecha

• MIVAU. Numero total de transacciones inmobiliarias de viviendas, CCAA y provincias (tabla 34010110)

  https://apps.fomento.gob.es/BoletinOnline2/sedal/34010110.XLS

  Data pobrania 2026-09-25 · 144 896 B · SHA-256 9bd25acc86e0d83c3f53275a547a00d87e03b8f642fd10b29c9990a2b776595d · Aviso legal MIVAU: reutilizacion comercial y no comercial con cita de la fuente y fecha

• MIVAU. Valor medio de las transacciones inmobiliarias de vivienda libre de segunda mano, CCAA y provincias (tabla 34020170)

  https://apps.fomento.gob.es/BoletinOnline2/sedal/34020170.XLS

  Data pobrania 2026-09-25 · 155 648 B · SHA-256 6f5af5631d6f9999afc611ca0695e3f67149a9a837fda888df95f336058146ae · Aviso legal MIVAU: reutilizacion comercial y no comercial con cita de la fuente y fecha

• MIVAU. Valor tasado medio de vivienda libre, municipios mayores de 25.000 habitantes (tabla 35103500)

  https://apps.fomento.gob.es/BoletinOnline2/sedal/35103500.XLS

  Data pobrania 2026-09-25 · 4 024 320 B · SHA-256 e85101b09adf46a382b5a92a7f62f0ef636432c45fc8e4cee700313c5269ad26 · Aviso legal MIVAU: reutilizacion comercial y no comercial con cita de la fuente y fecha

• MIVAU. Valor tasado medio de vivienda libre, CCAA y provincias (tabla 35101000)

  https://apps.fomento.gob.es/BoletinOnline2/sedal/35101000.XLS

  Data pobrania 2026-09-25 · 236 032 B · SHA-256 a5999820279a86fdb4aae386ec914939db12d9fef7ba6e5715e0a062a0b72501 · Aviso legal MIVAU: reutilizacion comercial y no comercial con cita de la fuente y fecha