Wartość z wyceny
Prowincja Alicante · II kw. 2026
2 020,7 €/m²
+14,1% rok do roku (II kw. 2025 → II kw. 2026)
MIVAU, tabela 35101000 · Data pobrania 25.09.2026
Barometr Hiszpanii · Raport kwartalny
3/2026
Barometr 3/2026. Costa Blanca i Costa del Sol
Kluczowe dane
Czynsz najmu, mediana
Prowincja Alicante · 2024
6,20 €/m²/mies.
MIVAU SERPAVI · Data pobrania 25.09.2026
Liczba lokali (SERPAVI)
Prowincja Alicante · 2024
76 825 lokali
MIVAU SERPAVI · Data pobrania 25.09.2026
Indeks cen mieszkań INE (IPV)
Hiszpania · II kw. 2026
+12,2% rok do roku
INE, tabela 80270 · Data pobrania 25.09.2026
Wartość z wyceny
Prowincja Málaga · II kw. 2026
3 083,5 €/m²
+13,8% rok do roku (II kw. 2025 → II kw. 2026)
MIVAU, tabela 35101000 · Data pobrania 25.09.2026
Czynsz najmu, mediana
Prowincja Málaga · 2024
9,04 €/m²/mies.
MIVAU SERPAVI · Data pobrania 25.09.2026
Liczba lokali (SERPAVI)
Prowincja Málaga · 2024
63 272 lokali
MIVAU SERPAVI · Data pobrania 25.09.2026
Indeks cen mieszkań INE (IPV)
Hiszpania · II kw. 2026
+12,2% rok do roku
INE, tabela 80270 · Data pobrania 25.09.2026
01 Wartość
Wartość z wyceny (valor tasado) to średnia z wycen mieszkań wykonanych w danym kwartale przez spółki wyceniające nadzorowane przez Bank Hiszpanii, głównie na potrzeby kredytów hipotecznych. Nie jest to cena transakcyjna.
Prowincja Alicante
W II kwartale 2026 wartość z wyceny waha się od 994,4 €/m² w Villenie do 3 507,2 €/m² w gminie Jávea/Xàbia, a stolica prowincji, Alicante/Alacant, ma 2 279,2 €/m² przy 1 213 wycenach (MIVAU, wartość z wyceny mieszkań wolnorynkowych, II kw. 2026). Tabela obejmuje wszystkie gminy uwzględnione w tym wydaniu, uporządkowane od najwyższej wartości.
| Gmina | Wartość z wyceny | Wyceny | Rok do roku | Od I kw. 2019 |
|---|---|---|---|---|
| €/m², II kw. 2026 | II kw. 2026 | % | % | |
| Xàbia/Jávea | 3 507,2 | 170 | +7,5% | +94,8% |
| Calp | 3 268,5 | 133 | +16,1% | +97,9% |
| Benidorm | 3 216,5 | 288 | +15,7% | +64,9% |
| Dénia | 2 984,9 | 282 | +18,3% | +86,3% |
| El Campello | 2 836,1 | 169 | +11,6% | b.d.* |
| Santa Pola | 2 613,9 | 259 | +22,4% | +93,9% |
| Alacant/Alicante | 2 279,2 | 1 213 | +12,6% | +91,7% |
| Torrevieja | 2 254,0 | 716 | +16,7% | +92,6% |
| La Vila Joiosa/Villajoyosa | 2 222,1 | 187 | +13,0% | +71,6% |
| Orihuela | 2 079,9 | 538 | +17,9% | +75,5% |
| Sant Vicent del Raspeig/San Vicente del Raspeig | 1 974,2 | 201 | +13,9% | +87,6% |
| Elx/Elche | 1 635,1 | 790 | +13,9% | +73,0% |
| Alcoi/Alcoy | 1 131,6 | 224 | +25,0% | +81,6% |
| Petrer | 1 113,1 | 121 | +15,2% | +64,1% |
| Crevillent | 1 044,4 | 88 | +10,4% | +53,0% |
| Novelda | 1 015,4 | 97 | +21,0% | +60,5% |
| Elda | 1 013,1 | 230 | +28,0% | +64,7% |
| Villena | 994,4 | 129 | +25,8% | +67,5% |
MIVAU, wartość z wyceny mieszkań wolnorynkowych; obliczenia własne zmian. * Seria zaczyna się później niż w I kw. 2019.
Od I kwartału 2019 wartość wzrosła w 17 gminach mających dane za ten kwartał; w El Campello seria zaczyna się w I kw. 2020. Najmocniej w gminach Calp (+97,9%), Jávea (+94,8%), Santa Pola (+93,9%) i Torrevieja (+92,6%), najsłabiej w Crevillent (+53,0%) (obliczenia własne na podstawie danych MIVAU, I kw. 2019 do II kw. 2026). Rok do roku, między II kw. 2025 a II kw. 2026, rozpiętość sięga od +7,5% w gminie Jávea do +28,0% w Eldzie: wzrost jest powszechny, a w ostatnim roku szybszy w gminach w głębi lądu o niskiej bazie (Elda, Villena, Alcoy) niż na wybrzeżu (obliczenia własne na podstawie danych MIVAU). Nie widać jednak ceny, za jaką mieszkania faktycznie się sprzedają, ani tego, jakie mieszkania trafiły do próby; przy kilkudziesięciu wycenach na kwartał (Crevillent 88, Novelda 97) zmiany kwartalne trzeba interpretować z ostrożnością.
Prowincja Málaga
W II kwartale 2026 wartość z wyceny waha się od 1 532,1 €/m² w Antequerze do 4 528,3 €/m² w Marbelli, a stolica prowincji, Málaga, ma 3 320,5 €/m² na podstawie 1 722 wycen, co stanowi największą próbę wśród badanych gmin obu prowincji (MIVAU, wartość z wyceny mieszkań wolnorynkowych, II kw. 2026).
| Gmina | Wartość z wyceny | Wyceny | Rok do roku | Od I kw. 2019 |
|---|---|---|---|---|
| €/m², II kw. 2026 | II kw. 2026 | % | % | |
| Marbella | 4 528,3 | 748 | +15,6% | +93,2% |
| Benalmádena | 3 782,7 | 402 | +12,8% | +96,7% |
| Torremolinos | 3 758,3 | 326 | +7,9% | +99,9% |
| Fuengirola | 3 758,0 | 423 | +14,8% | +82,8% |
| Estepona | 3 518,4 | 470 | +12,1% | +114,7% |
| Rincón de la Victoria | 3 506,2 | 201 | +14,1% | +97,8% |
| Mijas | 3 365,1 | 675 | +11,6% | +99,5% |
| Málaga | 3 320,5 | 1 722 | +14,8% | +102,2% |
| Vélez-Málaga | 2 788,4 | 303 | +20,8% | +103,4% |
| Alhaurín de la Torre | 2 753,0 | 167 | +12,5% | +87,1% |
| Ronda | 1 742,8 | 133 | +21,3% | +59,6% |
| Antequera | 1 532,1 | 137 | +14,6% | +56,4% |
MIVAU, wartość z wyceny mieszkań wolnorynkowych; obliczenia własne zmian.
Od I kwartału 2019 wartość wzrosła we wszystkich 12 gminach, od +56,4% w Antequerze do +114,7% w Esteponie (obliczenia własne na podstawie danych MIVAU, I kw. 2019 do II kw. 2026). Wzrost jest więc powszechny i od 2019 roku w większości gmin silniejszy niż w Alicante, mimo wyższej bazy cenowej. Rok do roku rozpiętość sięga od +7,9% w Torremolinos do +21,3% w Rondzie, i tu różnica wobec Alicante znika, bo mediany dla obu prowincji są zbliżone, +15,9% i +14,3% (obliczenia własne). Nie widać jednak, za ile mieszkania faktycznie się sprzedają; przy niewielu wycenach na kwartał (Ronda 133, Antequera 137) zmiany kwartalne trzeba interpretować z ostrożnością, podobnie jak w mniejszych gminach Alicante.
Alicante i Málaga
W II kwartale 2026 prowincja Málaga ma wyższą wartość z wyceny niż prowincja Alicante, 3 083,5 €/m² wobec 2 020,7 €/m² (o 52,6% więcej; obliczenia własne na podstawie danych MIVAU, tabela 35101000, wartość „total”). Od I kw. 2019 prowincja Málaga zdrożała mocniej, +74,3% wobec +54,0% w Alicante; rok do roku obie rosną podobnie, +13,8% Málaga i +14,1% Alicante (obliczenia własne na podstawie danych MIVAU). Wyższej wartości z wyceny w prowincji Málaga towarzyszy wyższa mediana czynszu: mediana SERPAVI 2024 całej prowincji Málaga to 9,04 €/m²/mies. wobec 6,20 w Alicante (rozdział 02). Rentowność brutto nie zmienia się proporcjonalnie do wartości z wyceny: najwyższa wartość w rankingu Alicante (Elda, 7,62%) jest wyższa niż w rankingu Málagi (Antequera, 5,49%), choć najniższa wartość dla Málagi (Marbella, 3,42%) jest wyższa niż najniższa wartość dla Alicante (Jávea, 3,07%) (rozdział 03). Czego nie widać: liczby 3 083,5 i 2 020,7 €/m² to wartość z wyceny, nie cena sprzedaży, a próba różni się między gminami tej samej prowincji; stolica Málaga ma 1 722 wyceny, a Ronda i Antequera nieco ponad 130, podobnie mało jak Crevillent czy Villena w Alicante.
Wartość z wyceny, €/m², I kw. 2019 do II kw. 2026
Prowincja Alicante a Prowincja Málaga
Wartość z wyceny nie jest ceną transakcyjną.
Zobacz jako tabelę
| Okres | Prowincja Alicante | Alacant/Alicante | Prowincja Málaga | Málaga |
|---|---|---|---|---|
| I kw. 2019 | 1 312,3 | 1 188,9 | 1 768,9 | 1 642,1 |
| II kw. 2019 | 1 314,8 | 1 186,7 | 1 815,1 | 1 717,2 |
| III kw. 2019 | 1 307,0 | 1 169,5 | 1 825,2 | 1 722,7 |
| IV kw. 2019 | 1 314,6 | 1 250,2 | 1 834,9 | 1 770,7 |
| I kw. 2020 | 1 294,9 | 1 184,1 | 1 808,9 | 1 723,4 |
| II kw. 2020 | 1 261,6 | 1 126,3 | 1 811,2 | 1 740,2 |
| III kw. 2020 | 1 282,8 | 1 212,6 | 1 788,6 | 1 764,8 |
| IV kw. 2020 | 1 291,9 | 1 190,8 | 1 810,5 | 1 788,3 |
| I kw. 2021 | 1 299,0 | 1 162,8 | 1 804,3 | 1 796,7 |
| II kw. 2021 | 1 320,6 | 1 248,1 | 1 852,1 | 1 839,2 |
| III kw. 2021 | 1 341,3 | 1 281,4 | 1 924,3 | 1 969,5 |
| IV kw. 2021 | 1 375,1 | 1 350,4 | 1 921,6 | 1 966,6 |
| I kw. 2022 | 1 411,4 | 1 375,5 | 1 980,8 | 1 949,8 |
| II kw. 2022 | 1 400,9 | 1 348,1 | 2 015,7 | 2 011,2 |
| III kw. 2022 | 1 411,8 | 1 411,3 | 2 066,1 | 2 035,6 |
| IV kw. 2022 | 1 402,0 | 1 401,1 | 2 072,4 | 2 104,8 |
| I kw. 2023 | 1 453,7 | 1 511,0 | 2 152,1 | 2 213,2 |
| II kw. 2023 | 1 463,8 | 1 541,6 | 2 187,0 | 2 213,5 |
| III kw. 2023 | 1 503,1 | 1 562,7 | 2 230,4 | 2 293,6 |
| IV kw. 2023 | 1 532,3 | 1 612,6 | 2 272,8 | 2 350,5 |
| I kw. 2024 | 1 560,4 | 1 704,6 | 2 327,4 | 2 401,0 |
| II kw. 2024 | 1 559,9 | 1 703,8 | 2 400,7 | 2 506,9 |
| III kw. 2024 | 1 608,0 | 1 736,4 | 2 440,1 | 2 605,2 |
| IV kw. 2024 | 1 657,1 | 1 883,8 | 2 522,2 | 2 730,8 |
| I kw. 2025 | 1 721,9 | 2 028,2 | 2 615,4 | 2 868,7 |
| II kw. 2025 | 1 771,3 | 2 024,9 | 2 708,4 | 2 893,5 |
| III kw. 2025 | 1 829,5 | 2 019,3 | 2 833,9 | 3 073,4 |
| IV kw. 2025 | 1 902,9 | 2 205,0 | 2 897,3 | 3 246,2 |
| I kw. 2026 | 1 991,7 | 2 265,3 | 2 988,0 | 3 240,5 |
| II kw. 2026 | 2 020,7 | 2 279,2 | 3 083,5 | 3 320,5 |
MIVAU, tabele 35101000 i 35103500 · Data pobrania 25.09.2026 · Pobierz CSV
| €/m² | % | €/m²/mies. | n | % | |||
| Alcoi/Alcoy | 03009 | Alicante | 1 131,6 | +25,0% | 4,49 | 3 022 | 6,84% |
| Alacant/Alicante | 03014 | Alicante | 2 279,2 | +12,6% | 7,11 | 19 641 | 4,89% |
| Benidorm | 03031 | Alicante | 3 216,5 | +15,7% | 8,45 | 6 187 | 4,12% |
| Calp | 03047 | Alicante | 3 268,5 | +16,1% | 7,24 | 1 455 | 3,60% |
| El Campello | 03050 | Alicante | 2 836,1 | +11,6% | 8,57 | 1 619 | 4,62% |
| Crevillent | 03059 | Alicante | 1 044,4 | +10,4% | 3,90 | 540 | 5,78% |
| Dénia | 03063 | Alicante | 2 984,9 | +18,3% | 6,65 | 2 673 | 3,50% |
| Elx/Elche | 03065 | Alicante | 1 635,1 | +13,9% | 5,45 | 9 481 | 5,43% |
| Elda | 03066 | Alicante | 1 013,1 | +28,0% | 4,50 | 1 421 | 7,62% |
| Xàbia/Jávea | 03082 | Alicante | 3 507,2 | +7,5% | 7,14 | 1 390 | 3,07% |
| Novelda | 03093 | Alicante | 1 015,4 | +21,0% | 3,92 | 600 | 6,31% |
| Orihuela | 03099 | Alicante | 2 079,9 | +17,9% | 4,89 | 1 339 | 3,87% |
| Petrer | 03104 | Alicante | 1 113,1 | +15,2% | 4,43 | 586 | 6,66% |
| Santa Pola | 03121 | Alicante | 2 613,9 | +22,4% | 6,82 | 1 184 | 4,33% |
| Sant Vicent del Raspeig/San Vicente del Raspeig | 03122 | Alicante | 1 974,2 | +13,9% | 6,44 | 2 755 | 5,38% |
| Torrevieja | 03133 | Alicante | 2 254,0 | +16,7% | 6,60 | 3 813 | 4,68% |
| La Vila Joiosa/Villajoyosa | 03139 | Alicante | 2 222,1 | +13,0% | 6,68 | 2 775 | 4,81% |
| Villena | 03140 | Alicante | 994,4 | +25,8% | 3,87 | 1 024 | 6,56% |
| Alhaurín de la Torre | 29007 | Málaga | 2 753,0 | +12,5% | 8,69 | 616 | 4,79% |
| Antequera | 29015 | Málaga | 1 532,1 | +14,6% | 5,50 | 982 | 5,49% |
| Benalmádena | 29025 | Málaga | 3 782,7 | +12,8% | 10,08 | 3 907 | 4,11% |
| Estepona | 29051 | Málaga | 3 518,4 | +12,1% | 8,36 | 2 963 | 3,73% |
| Fuengirola | 29054 | Málaga | 3 758,0 | +14,8% | 9,29 | 4 682 | 3,84% |
| Málaga | 29067 | Málaga | 3 320,5 | +14,8% | 9,55 | 25 741 | 4,52% |
| Marbella | 29069 | Málaga | 4 528,3 | +15,6% | 9,63 | 6 374 | 3,42% |
| Mijas | 29070 | Málaga | 3 365,1 | +11,6% | 8,68 | 3 391 | 3,98% |
| Rincón de la Victoria | 29082 | Málaga | 3 506,2 | +14,1% | 8,74 | 2 486 | 3,87% |
| Ronda | 29084 | Málaga | 1 742,8 | +21,3% | 5,10 | 1 083 | 4,81% |
| Vélez-Málaga | 29094 | Málaga | 2 788,4 | +20,8% | 6,84 | 2 394 | 4,16% |
| Torremolinos | 29901 | Málaga | 3 758,3 | +7,9% | 10,17 | 3 969 | 4,09% |
02 Wynajem
SERPAVI to rejestr Ministerstwa Mieszkalnictwa oparty na czynszach zadeklarowanych w rocznym zeznaniu podatkowym (modelo 100) i połączonych z danymi Katastru. Obejmuje wyłącznie najem lokali służących jako główne miejsce zamieszkania (vivienda habitual) i wyklucza najem między krewnymi. Podajemy medianę oraz przedział P25-P75 dla lokali w budynkach wielorodzinnych za rok 2024, ostatni dostępny.
Prowincja Alicante
Mediana waha się od 3,87 €/m²/mies. w Villenie do 8,57 w El Campello, a stolica prowincji, Alicante/Alacant, ma 7,11 przy 19 641 lokalach (MIVAU SERPAVI, czynsz zadeklarowany, 2024). Dla całej prowincji mediana wynosi 6,20 €/m²/mies. (4,50–8,44) przy 76 825 lokalach, mediana czynszu za cały lokal 500 € miesięcznie, a mediana powierzchni 88 m² (MIVAU SERPAVI, prowincja Alicante, 2024).
| Gmina | Mediana | I kwartyl | III kwartyl | Lokale |
|---|---|---|---|---|
| €/m²/mies. | €/m²/mies. | €/m²/mies. | 2024 | |
| El Campello | 8,57 | 6,57 | 11,29 | 1 619 |
| Benidorm | 8,45 | 6,63 | 10,62 | 6 187 |
| Calp | 7,24 | 5,37 | 9,34 | 1 455 |
| Xàbia/Jávea | 7,14 | 5,01 | 9,44 | 1 390 |
| Alacant/Alicante | 7,11 | 5,44 | 9,48 | 19 641 |
| Santa Pola | 6,82 | 5,06 | 8,67 | 1 184 |
| La Vila Joiosa/Villajoyosa | 6,68 | 4,65 | 8,75 | 2 775 |
| Dénia | 6,65 | 5,00 | 8,83 | 2 673 |
| Torrevieja | 6,60 | 5,22 | 8,47 | 3 813 |
| Sant Vicent del Raspeig/San Vicente del Raspeig | 6,44 | 5,19 | 8,00 | 2 755 |
| Elx/Elche | 5,45 | 4,21 | 7,10 | 9 481 |
| Orihuela | 4,89 | 3,70 | 6,93 | 1 339 |
| Elda | 4,50 | 3,54 | 5,64 | 1 421 |
| Alcoi/Alcoy | 4,49 | 3,52 | 5,72 | 3 022 |
| Petrer | 4,43 | 3,61 | 5,54 | 586 |
| Novelda | 3,92 | 3,08 | 4,70 | 600 |
| Crevillent | 3,90 | 3,12 | 5,09 | 540 |
| Villena | 3,87 | 3,09 | 4,67 | 1 024 |
MIVAU SERPAVI, czynsz zadeklarowany, lokale w budynkach wielorodzinnych, 2024.
Co widać: czynsze na wybrzeżu (Campello, Benidorm, Jávea, Alicante) są mniej więcej dwa razy wyższe niż w gminach w głębi lądu (Villena, Crevillent, Novelda). Czego nie widać: to czynsze umów trwających, nie stawki czynszu w nowych ofertach, i dotyczą roku 2024, są więc o dwa lata starsze od wycen. Przedział P25-P75 jest szeroki; w Alicante czynsz na poziomie P75 jest o 74% wyższy od czynszu na poziomie P25 (obliczenia własne na podstawie danych SERPAVI). Sama mediana tego nie pokazuje.
Prowincja Málaga
Mediana waha się od 5,10 €/m²/mies. w Rondzie do 10,17 w Torremolinos, a stolica prowincji, Málaga, ma 9,55 przy 25 741 lokalach (MIVAU SERPAVI, czynsz zadeklarowany, 2024). Dla całej prowincji mediana wynosi 9,04 €/m²/mies. (6,90–11,84) przy 63 272 lokalach, mediana czynszu za cały lokal 676,67 € miesięcznie, a mediana powierzchni 83 m² (MIVAU SERPAVI, prowincja Málaga, 2024). Czynsze na wybrzeżu zachodnim (Torremolinos, Benalmádena, Marbella, Fuengirola) są wyraźnie wyższe niż w gminach w głębi lądu (Ronda, Antequera), a ta mediana prowincji jest wyższa niż w którejkolwiek z 18 gmin Alicante, gdzie najwyżej jest El Campello z 8,57 (z tym samym zastrzeżeniem o umowach trwających z 2024 roku). W stolicy czynsz na poziomie P75 jest o 68% wyższy od czynszu na poziomie P25 (obliczenia własne na podstawie danych SERPAVI); sama mediana tego nie pokazuje.
| Gmina | Mediana | I kwartyl | III kwartyl | Lokale |
|---|---|---|---|---|
| €/m²/mies. | €/m²/mies. | €/m²/mies. | 2024 | |
| Torremolinos | 10,17 | 7,78 | 13,24 | 3 969 |
| Benalmádena | 10,08 | 7,98 | 12,78 | 3 907 |
| Marbella | 9,63 | 7,53 | 12,70 | 6 374 |
| Málaga | 9,55 | 7,36 | 12,36 | 25 741 |
| Fuengirola | 9,29 | 7,18 | 11,93 | 4 682 |
| Rincón de la Victoria | 8,74 | 7,06 | 11,06 | 2 486 |
| Alhaurín de la Torre | 8,69 | 6,93 | 11,07 | 616 |
| Mijas | 8,68 | 6,93 | 11,05 | 3 391 |
| Estepona | 8,36 | 6,58 | 10,98 | 2 963 |
| Vélez-Málaga | 6,84 | 5,31 | 8,77 | 2 394 |
| Antequera | 5,50 | 4,48 | 6,85 | 982 |
| Ronda | 5,10 | 4,05 | 6,34 | 1 083 |
MIVAU SERPAVI, czynsz zadeklarowany, lokale w budynkach wielorodzinnych, 2024.
03 Rentowność brutto
Rentowność brutto obliczona na podstawie wartości z wyceny to mediana czynszu SERPAVI za 2024 pomnożona przez 12 i podzielona przez średnią z czterech kwartałów 2024 wartości z wyceny mieszkań używanych (starszych niż 5 lat) w tej samej gminie (MIVAU). Oba składniki pochodzą z tego samego roku.
Prowincja Alicante
Rentowność wynosi od 3,07% w gminie Jávea/Xàbia do 7,62% w Eldzie (obliczenia własne na podstawie danych MIVAU i SERPAVI, 2024).
| Gmina | Rentowność brutto | Czynsz, mediana | Wartość z wyceny |
|---|---|---|---|
| % 2024 | €/m²/mies., 2024 | €/m², mieszkania używane, śr. 2024 | |
| Elda | 4,50 | 708,42 | |
| Alcoi/Alcoy | 4,49 | 787,80 | |
| Petrer | 4,43 | 797,77 | |
| Villena | 3,87 | 708,32 | |
| Novelda | 3,92 | 745,55 | |
| Crevillent | 3,90 | 809,58 | |
| Elx/Elche | 5,45 | 1 204,58 | |
| Sant Vicent del Raspeig/San Vicente del Raspeig | 6,44 | 1 437,12 | |
| Alacant/Alicante | 7,11 | 1 744,47 | |
| La Vila Joiosa/Villajoyosa | 6,68 | 1 666,17 | |
| Torrevieja | 6,60 | 1 691,12 | |
| El Campello | 8,57 | 2 227,90 | |
| Santa Pola | 6,82 | 1 891,67 | |
| Benidorm | 8,45 | 2 460,60 | |
| Orihuela | 4,89 | 1 516,35 | |
| Calp | 7,24 | 2 415,00 | |
| Dénia | 6,65 | 2 276,90 | |
| Xàbia/Jávea | 7,14 | 2 786,40 |
Obliczenia własne na podstawie danych MIVAU i SERPAVI, 2024.
Prowincja Málaga
Rentowność wynosi od 3,42% w Marbelli do 5,49% w Antequerze (obliczenia własne na podstawie danych MIVAU i SERPAVI, 2024).
| Gmina | Rentowność brutto | Czynsz, mediana | Wartość z wyceny |
|---|---|---|---|
| % 2024 | €/m²/mies., 2024 | €/m², mieszkania używane, śr. 2024 | |
| Antequera | 5,50 | 1 202,70 | |
| Ronda | 5,10 | 1 271,55 | |
| Alhaurín de la Torre | 8,69 | 2 175,68 | |
| Málaga | 9,55 | 2 534,62 | |
| Vélez-Málaga | 6,84 | 1 972,62 | |
| Benalmádena | 10,08 | 2 946,05 | |
| Torremolinos | 10,17 | 2 985,12 | |
| Mijas | 8,68 | 2 614,53 | |
| Rincón de la Victoria | 8,74 | 2 709,03 | |
| Fuengirola | 9,29 | 2 905,45 | |
| Estepona | 8,36 | 2 688,15 | |
| Marbella | 9,63 | 3 375,28 |
Obliczenia własne na podstawie danych MIVAU i SERPAVI, 2024.
Co widać: w obu prowincjach gminy o niższej wartości z wyceny zwykle mają wyższą rentowność brutto; na wybrzeżu Alicante, gdzie według Kolegium Notarialnego Walencji kupują cudzoziemcy (rozdział 04), rentowność jest najniższa. Rozpiętość rentowności w Alicante (od 3,07% do 7,62%) jest większa niż w Máladze (od 3,42% do 5,49%); jednocześnie najniższa wartość dla Málagi (Marbella, 3,42%) jest wyższa niż najniższa wartość dla Alicante (Jávea, 3,07%). Czego nie widać: cztery znane ograniczenia metodologiczne. Połączenie mediany i średniej utrudnia interpretację wskaźnika; samo z siebie nie przesądza kierunku obciążenia. Mianownik to wycena, nie cena zakupu. SERPAVI liczy powierzchnię według Katastru, a MIVAU powierzchnię całkowitą, więc metr nie zawsze znaczy to samo. Brutto znaczy przed kosztami, pustostanami i podatkami; nie jest to stopa zwrotu z inwestycji. Etykieta „obliczona na podstawie wartości z wyceny” jest obowiązkowa przy każdym użyciu tej liczby.
04 Kontekst krajowy
Indeks cen mieszkań INE wzrósł w II kwartale 2026 o 12,2% rok do roku, po 12,9% w I kwartale (INE, IPV, tabela 80270, II kw. 2026).
W 2025 roku w hiszpańskich rejestrach wpisano 208 455 mieszkań nabytych w drodze spadku, z tego 10 704 w prowincji Alicante, gdzie zarejestrowano też sprzedaż 53 669 mieszkań, a w prowincji Málaga nabycie 7 345 mieszkań w drodze spadku i sprzedaż 36 352 (INE, ETDP, tabela 6154, 2025).
Polacy kupili w prowincji Alicante 2 933 mieszkania w 2024 roku, wobec 2 159 w 2023 i 624 w 2019, przy 31 010 zakupach cudzoziemców ogółem (Kolegium Notarialne Walencji, zakupy cudzoziemców w Alicante, 2024). Najwięcej w gminach Torrevieja (1 073), Orihuela (473), Santa Pola (210), Calp (136) i Benidorm (123) (to samo źródło). Dane notarialne cytujemy z odnośnikiem; nie wchodzą do zbioru danych, bo ich licencja na to nie pozwala. Dla Málagi nie cytujemy w tym wydaniu odpowiednika tej statystyki; Kolegium Notarialne Walencji obejmuje tylko Comunitat Valenciana, do której Málaga (Andaluzja) nie należy.
Wyceny z rozdziału 01 wykonuje 28 spółek wyceniających, z którymi współpracowało 8 461 rzeczoznawców; w 2025 roku wyceniły one 800 773 mieszkania (Bank Hiszpanii, statystyka spółek wyceniających, 2025).
Co widać: Kolegium Notarialne Walencji odnotowuje zakupy cudzoziemców w prowincji Alicante, a zakupy Polaków koncentrują się w gminach o niższej rentowności brutto z rozdziału 03; Málaga notuje mniej spadków i sprzedaży niż Alicante mimo wyższej wartości z wyceny. Czego nie widać: ile spadków kończy się sporem o wartość i ile mieszkań w Máladze kupują cudzoziemcy; tego nikt nie publikuje w źródle, którego używamy.
05 Co to oznacza dla podatków
Ten rozdział opisuje pojęcia i nie zawiera obliczeń. Przepisy te, wraz z dochodem przypisanym, zbiera przewodnik Podatki od nieruchomości w Hiszpanii dla nierezydentów. Stan prawny na 26 września 2026 r. (zweryfikowano w BOE).
| Pojęcie | Czym jest | Najważniejsza zasada | Przepis |
|---|---|---|---|
| Wartość referencyjna | Wartość ustalana co roku przez Kataster na podstawie cen z aktów notarialnych | Jeśli została przypisana, stosowana w ITP i ISD, chyba że wartość zadeklarowana lub, w ITP, cena są wyższe; można ją podważyć dowodem przeciwnym | TRLCI, przepis końcowy trzeci; TRLITPAJD, art. 10.2; LISD, art. 9 |
| IRNR od najmu | Podatek nierezydenta, który wynajmuje mieszkanie w Hiszpanii | Stawki ogólne, bez uszczerbku dla umów o unikaniu podwójnego opodatkowania. 19% dla rezydentów UE lub EOG z rzeczywistą wymianą informacji podatkowej, 24% w pozostałych przypadkach | TRLIRNR, art. 25.1.a |
| IBI | Roczny podatek gminny od nieruchomości | Od wartości katastralnej; stawka zależy od gminy | TRLHL, art. 60–77 |
| Plusvalía municipal | Jeśli gmina go wprowadziła, podatek od wzrostu wartości gruntu miejskiego przy sprzedaży, darowiźnie lub spadku | Nie płaci się go, jeśli wykaże się brak wzrostu wartości; stawka zależy od gminy | TRLHL, art. 59.2 i 104–110 |
Wartość referencyjna Katastru (valor de referencia). Ustala ją co roku Kataster, dla nieruchomości, którym zostaje przypisana, na podstawie cen z aktów notarialnych (BOE, ustawa o Katastrze TRLCI, przepis końcowy trzeci, w brzmieniu ustawy 11/2021). Od 2022 roku, jeśli nieruchomość ją ma, jest to wartość przyjmowana dla tej nieruchomości w podatku od odpłatnego nabycia nieruchomości z rynku wtórnego (ITP) oraz w podatku od spadków i darowizn (ISD), chyba że wartość zadeklarowana lub, w ITP, cena są wyższe (BOE, TRLITPAJD, art. 10.2, i LISD, art. 9). W ISD jest to wartość nieruchomości, a nie cała podstawa opodatkowania spadku lub darowizny. Trybunał Konstytucyjny w wyroku 13/2026 z 12 lutego 2026 utrzymał badane przepisy i potwierdził, że wartość tę można obalić dowodem przeciwnym, w tym opinią biegłego (BOE-A-2026-6480, Dziennik Urzędowy (BOE) nr 69, 19 marca 2026). Sąd Najwyższy postanowieniem z 29 kwietnia 2026 przyjął skargę kasacyjną 8442/2024 dotyczącą art. 10 TRLITPAJD i przepisu końcowego trzeciego TRLCI (BOE-B-2026-30353). Szczegółową oś czasu i status sprawy śledzimy na stronie Wartość referencyjna Katastru. Stan sprawy.
IRNR. Nierezydent, który oddaje mieszkanie w Hiszpanii w najem, płaci podatek dochodowy od nierezydentów według stawki 19% dla rezydentów UE lub państwa EOG, z którym istnieje rzeczywista wymiana informacji podatkowej, oraz 24% dla pozostałych (BOE, TRLIRNR, art. 25.1.a). To stawki ogólne, z zastrzeżeniem postanowień umów o unikaniu podwójnego opodatkowania. Rezydenci UE i EOG (przy efektywnej wymianie informacji podatkowej) mogą odliczać koszty spełniające wymogi art. 24.6 tej samej ustawy, w tym bezpośredni związek z dochodem uzyskanym w Hiszpanii. Rentowności netto nie publikujemy, bo zależy od kosztów każdego właściciela.
IBI i plusvalía. IBI to roczny podatek gminny od nieruchomości, liczony od wartości katastralnej (BOE, TRLHL, art. 60–77). Plusvalía municipal to podatek, który każda gmina może wprowadzić. Obejmuje wzrost wartości gruntu miejskiego przy sprzedaży, darowiźnie lub spadku; nie podlega mu transakcja, w której wykazano brak wzrostu wartości. Po wyroku TC 182/2021 uregulowano go na nowo dekretem RDL 26/2021 (BOE, TRLHL, art. 59.2 i 104–110). Obie daniny zależą od gminy; ich stawek nie publikujemy w tym wydaniu.
07 Metoda i źródła
Wartość z wyceny. Źródłem jest Boletín Online MIVAU (tabela 4, gminy powyżej 25 000 mieszkańców), kwartały od I kw. 2019 do II kw. 2026. Korzystamy ze średniej wartości ogółem i dla mieszkań używanych oraz z liczby wycen. Oznaczenie „n.r.” to dane niereprezentatywne lub brak obserwacji; w tym wydaniu dotyczy ono mieszkań nowych w większości gmin.
Czynsz. Źródłem jest SERPAVI, system wskaźników czynszów najmu prowadzony przez MIVAU, w wersji z 9 marca 2026, z danymi za lata 2011–2024. Dla każdej gminy bierzemy medianę czynszu za metr kwadratowy, pierwszy i trzeci kwartyl, liczbę lokali oraz medianę powierzchni najmowanego lokalu, zawsze dla lokali w budynkach wielorodzinnych.
Rentowność brutto. To mediana czynszu SERPAVI za 2024 rok pomnożona przez 12 i podzielona przez średnią z czterech kwartałów 2024 roku wartości z wyceny mieszkań używanych. Podajemy ją w procentach z dwoma miejscami po przecinku.
Kontekst. Indeks cen mieszkań (IPV) i statystyka przeniesień własności (ETDP) z INE oraz statystyka spółek wyceniających Banku Hiszpanii. Dane Kolegium Notarialnego Walencji cytujemy tylko dla prowincji Alicante; nie obejmują one Málagi (Andaluzja) i w tym wydaniu nie cytujemy dla niej żadnego źródła notarialnego.
Jak odtworzyć. Pliki CSV eksportujemy z zamrożonych danych tego wydania, które można pobrać razem z plikiem kontrolnym i manifestem źródeł, używając kodu rewizji wskazanej w polu correction_commit pliku release.json. Poniższa lista zawiera pliki źródłowe tego wydania; strona Metoda opisuje bieżący zbiór danych, aktualizowany później.
Banco de España. Tipos de interés de referencia del mercado hipotecario (be1901.csv)
Data pobrania 2026-09-25 · Źródło weryfikowalne: Metoda
Banco de España. Síntesis de indicadores, mercado de la vivienda (si_1_5.csv)
Data pobrania 2026-09-25 · Źródło weryfikowalne: Metoda
Generalitat Valenciana. Fianzas de alquiler depositadas por municipio, 2024 (dataset viv-reg-fia-2024)
Data pobrania 2026-09-25 · Źródło weryfikowalne: Metoda
Generalitat Valenciana. Fianzas de alquiler depositadas por municipio, 2025 (dataset viv-reg-fia-2025)
Data pobrania 2026-09-25 · Źródło weryfikowalne: Metoda
INE. Atlas de Distribución de Renta de los Hogares, tabla 30833 (provincia de Alicante, municipios y distritos, anual)
Data pobrania 2026-09-25 · Źródło weryfikowalne: Metoda
INE. Atlas de Distribución de Renta de los Hogares, tabla 31106 (provincia de Málaga, municipios y distritos, anual)
Data pobrania 2026-09-26 · Źródło weryfikowalne: Metoda
INE. Relación de municipios y códigos por comunidades autónomas y provincias a 1 de enero de 2026
Data pobrania 2026-09-25 · Źródło weryfikowalne: Metoda
INE. Estadística de Transmisiones de Derechos de la Propiedad, tabla 6150 (compraventas inscritas por provincia, mensual)
Data pobrania 2026-09-26 · Źródło weryfikowalne: Metoda
INE. Estadística de Transmisiones de Derechos de la Propiedad, tabla 6154 (viviendas por título de adquisición, provincias, anual)
Data pobrania 2026-09-25 · Źródło weryfikowalne: Metoda
INE. Índice de Precios de Vivienda, tabla 80270 (nacional y CCAA, trimestral)
Data pobrania 2026-09-25 · Źródło weryfikowalne: Metoda
INE. Índice de Precios de la Vivienda en Alquiler, tabla 59060 (municipios mayores de 10.000 habitantes, anual)
Data pobrania 2026-09-25 · Źródło weryfikowalne: Metoda
MIVAU. SERPAVI, base de datos 2011-2024 (alquiler declarado IRPF, mediana y percentiles)
Data pobrania 2026-09-25 · Źródło weryfikowalne: Metoda
MIVAU. Número total de transacciones inmobiliarias de viviendas por municipios (tabla 34010210)
Data pobrania 2026-09-25 · Źródło weryfikowalne: Metoda
MIVAU. Número total de transacciones inmobiliarias de viviendas, CCAA y provincias (tabla 34010110)
Data pobrania 2026-09-25 · Źródło weryfikowalne: Metoda
MIVAU. Valor medio de las transacciones inmobiliarias de vivienda libre de segunda mano, CCAA y provincias (tabla 34020170)
Data pobrania 2026-09-25 · Źródło weryfikowalne: Metoda
MIVAU. Valor tasado medio de vivienda libre, municipios mayores de 25.000 habitantes (tabla 35103500)
Data pobrania 2026-09-25 · Źródło weryfikowalne: Metoda
MIVAU. Valor tasado medio de vivienda libre, CCAA y provincias (tabla 35101000)
Data pobrania 2026-09-25 · Źródło weryfikowalne: Metoda
08 Errata
Poprawki publikujemy w tym miejscu, każdą z datą.
2026-09-26Pierwsze wydanie. Bez poprawek.