Narzędzie na własnych założeniach
Symulatory najmu i inwestycji
Dwa scenariusze dla tej samej inwestycji. Wartości początkowe to edytowalny przykład, nie dane urzędowe ani prognoza rynku. Obliczenia pozostają w przeglądarce, bez zapisu i rejestracji.
Widok miesięczny to wynik roczny podzielony przez 12, nie prognoza poszczególnych miesięcy. Rentowności pozostają roczne. Bez podatków.
Inwestycja w skrócie
Łączna inwestycja
170 000,00 €
Zakup + koszty nabycia + remont.
Najem długoterminowy
Po kosztach i ratach
350,00 €/mies.
Przed podatkami
- Wynik przed ratami
- 650,00 €/mies.
- Rentowność operacyjna roczna
- 4,59%
Najem turystyczny
Po kosztach i ratach
538,54 €/mies.
Przed podatkami
- Wynik przed ratami
- 838,54 €/mies.
- Rentowność operacyjna roczna
- 5,92%
01 Założenia użytkownika
Przykład do edycji. Remont można ustawić na zero. Koszty wspólne to np. wspólnota, ubezpieczenie i utrzymanie. Nie wpisuj tych samych kosztów ponownie w kosztach dodatkowych, prowizji lub sprzątaniu.
Co, jeśli założenia się zmienią?
Hipotezy do edycji, nie prognozy rynku ani prawdopodobieństwa. Scenariusz bazowy to Twoje założenia powyżej. Zmiany stawek, obłożenia i kosztów odnoszą się do bazy. Obłożenie ograniczamy do 0-100% (0-12 miesięcy). Prowizje procentowe, inwestycja i raty pozostają bez zmian.
| Scenariusz | Obłożenie długoterminowe | Obłożenie turystyczne | Najem długoterminowy | Najem turystyczny |
|---|---|---|---|---|
| Niekorzystny | 76,7% | 35,0% | 111,00 | 110,84 |
| Bazowy | 91,7% | 50,0% | 350,00 | 538,54 |
| Korzystny | 100,0% | 60,0% | 523,75 | 889,75 |
Zmień hipotezy scenariuszy
02 Historyczny punkt odniesienia
Oficjalna statystyka historyczna, oddzielona od założeń użytkownika. SERPAVI opisuje deklarowany najem, nie rynek turystyczny ani obecny czynsz konkretnej nieruchomości.
Przycisk kopiuje tylko medianę €/mies. do czynszu długoterminowego. Mediana powierzchni jest kontekstem próby, nie powierzchnią Twojego lokalu. Nie mnożymy mediany €/m² przez powierzchnię ani przez cenę zakupu.
MIVAU SERPAVI · Wersja danych 2026.3 · Pobrano 25.09.2026 · Źródło pierwotne · Metoda i źródła
Jak powstaje wynik
Źródło wyników to założenia użytkownika. Bez podatków.
A · Najem długoterminowy · €/mies.
Od przychodów do przepływu
Przychody, koszty i to, co pozostaje po ratach. Kwota pogrubiona, poniżej pozostałe saldo. Łączniki pokazują przebieg; czerwony słupek to końcowy przepływ przed podatkami.
Tabela danych
| Etap | Kwota | Saldo po etapie |
|---|---|---|
| 1. Przychody brutto | 825,00 | 825,00 |
| 2. Koszty dodatkowe | −25,00 | 800,00 |
| 3. Koszty wspólne | −150,00 | 650,00 |
| 4. Wynik operacyjny | 650,00 | 650,00 |
| 5. Raty finansowania | −300,00 | 350,00 |
| 6. Przepływ po ratach | 350,00 | 350,00 |
A · Najem turystyczny · €/mies.
Od przychodów do przepływu
Przychody, koszty i to, co pozostaje po ratach. Kwota pogrubiona, poniżej pozostałe saldo. Łączniki pokazują przebieg; czerwony słupek to końcowy przepływ przed podatkami.
Tabela danych
| Etap | Kwota | Saldo po etapie |
|---|---|---|
| 1. Przychody brutto | 1 520,83 | 1 520,83 |
| 2. Platforma | −228,13 | 1 292,71 |
| 3. Zarządzanie | −152,08 | 1 140,63 |
| 4. Sprzątanie | −152,08 | 988,54 |
| 5. Koszty wspólne | −150,00 | 838,54 |
| 6. Wynik operacyjny | 838,54 | 838,54 |
| 7. Raty finansowania | −300,00 | 538,54 |
| 8. Przepływ po ratach | 538,54 | 538,54 |
B · €/mies.
Przepływ po ratach w obu scenariuszach
Wrażliwość na obłożenie
Ten sam poziom obłożenia dla obu modeli. Długoterminowy = 12 × obłożenie, turystyczny = 365 × obłożenie. Inne założenia pozostają stałe. To nie prognoza ani gwarancja dostępności najmu.
Obłożenie (%)
Tabela danych
| Obłożenie | Najem długoterminowy | Najem turystyczny |
|---|---|---|
| 0% | −475,00 | −450,00 |
| 25% | −250,00 | 44,27 |
| 50% | −25,00 | 538,54 |
| 75% | 200,00 | 1 032,81 |
| 100% | 425,00 | 1 527,08 |
Pełne zestawienie wyników
Łączna inwestycja 170 000,00 €
| Miara | Jednostka | Najem długoterminowy | Najem turystyczny |
|---|---|---|---|
| Przychody brutto | €/mies. | 825,00 | 1 520,83 |
| Łączne koszty operacyjne | €/mies. | 175,00 | 682,29 |
| Wynik operacyjny | €/mies. | 650,00 | 838,54 |
| Raty finansowania | €/mies. | 300,00 | 300,00 |
| Przepływ po ratach | €/mies. | 350,00 | 538,54 |
| Rentowność brutto roczna / inwestycja | % | 5,82% | 10,74% |
| Rentowność operacyjna roczna / inwestycja | % | 4,59% | 5,92% |
| Przepływ roczny / inwestycja | % | 2,47% | 3,80% |
| Prosty okres zwrotu z przepływu | lata | 40,48 | 26,31 |
| Oczekiwane zajęte noce | noce/rok | … | 182,50 |
| Oczekiwane pobyty | pobyty/rok | … | 36,50 |
CSV zachowuje kwoty modelu rocznego oraz hipotezy i przepływy scenariuszy w wybranym widoku.
04 Metoda i ograniczenia
Inwestycja = zakup + koszty nabycia + remont. Przychody długoterminowe = czynsz × miesiące. Przychody turystyczne = stawka × 365 × obłożenie / 100. Prowizje platformy i zarządzania liczymy oddzielnie od tych samych przychodów. Sprzątanie = zajęte noce / średni pobyt × koszt pobytu. Pobyty są wartością oczekiwaną, bez zaokrąglenia do rezerwacji.
Wynik operacyjny = przychody − koszty operacyjne. Koszty wspólne i dodatkowe są roczne, bez proporcjonalnego zmniejszania przy pustostanach. Przepływ = wynik operacyjny − 12 rat. Rata może zawierać kapitał i odsetki, nie jest w całości kosztem operacyjnym. Nie wyliczamy kredytu ani wkładu własnego.
Rentowności dzielimy przez całą inwestycję, nie przez wkład własny. Prosty okres zwrotu = inwestycja / dodatni roczny przepływ po ratach, przed podatkami. Przy przepływie ≤ 0 zwrot nie jest możliwy. Bez dyskontowania, sprzedaży, wzrostu cen i wartości rezydualnej. Rachunek bez zaokrągleń pośrednich, prezentacja do dwóch miejsc.
Nie obliczamy IRNR, IRPF, IVA, ITP, AJD, IBI ani plusvalía. Koszty nabycia to kwota użytkownika, nie obliczona danina. Wynik i przepływ nie są zyskiem netto po podatkach. Pomijamy amortyzację, inflację i skutki podatkowe finansowania. Najem turystyczny wymaga osobnego sprawdzenia zezwoleń, wspólnoty i lokalnych ograniczeń. Symulacja nie oznacza prawa do prowadzenia najmu ani porady indywidualnej.
Przewodnik po podatkach od nieruchomości · Kontakt z redakcją